买亲戚宅基地建房住24年，遇拆迁起纠纷利益该怎样分？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-079）

买亲戚宅基地建房住24年，遇拆迁起纠纷利益该怎样分？

---于某与谭某房屋拆迁安置补偿合同纠纷(再审)案法律解析

关键词

宅基地转让 补偿款 禁止流转 使用权 房屋拆迁安置补偿合同

要点提示

宅基地转让时，出卖人与买受人就应该知道其所转让的房屋及宅基地属禁止流转范围，转让多年后又以违法转让房屋为由主张合同无效，因此出卖人应对转让协议无效承担主要责任。买受人建造房屋，并居住多年，并对涉案宅基地的面积进行了确认。因此，买受人的相关权益也应得到保护，依据公平原则，并结合实际情况，对于买受人除拆迁奖励房屋面积以外的损失，出卖人应承担相应补偿款。

当事人信息

原告：于某（被上诉人、被申诉人）

被告：谭某（上诉人、申诉人）

第三人1：开发商（上诉人、被申诉人）

第三人2：某居委会（上诉人、申诉人）

抗诉机关：河北省人民检察院

案情简介

谭某是本案诉争宅基地使用权人张某的儿子，于某是张某的外甥，非涉案宅基地的村民。张某宅基地证上登记有两处宅基地。张某所居房屋坐落于x胡同，宅基地面积为261.1平方米；另一处为涉案宅基地，面积为135平方米。两处面积总计396.1平方米。其中，有使用权的即确权的面积为189平方米，不确权面积为207.1平方米。1986年，于某在谭某位于涉案宅基地上承建房屋，并在此居住至拆迁。后，于某与谭某及谭某母亲张某于1987年8月16日签订协议三份，协议书确认，由于某继承该院落的宅基地使用权，于某一次性给予张某2万元赡养费。协议签订后，未向村委会等相关部门办理宅基地使用权变更登记手续。该涉案宅基地名字一直登记在张某名下。

2010年6月，于某拆除了涉案宅基地上的房子。2010年11月25日，谭某受张某委托，与开发商签订了《城中村改造补偿安置协议》，将两处宅基地交出，拆迁协议约定：房屋补偿80264元，过渡费按照每月1500元计算，自2010年6月29日至开发商交房之日延期两个月止。宅基地补偿依照《整体拆迁补偿安置改造方案》（以下简称《改造方案》）的规定，符合宅基地确权0.2亩（133.33平方米）以上的户，分配楼房3套，共计270平方米。第一批拆迁的户奖励楼房面积30平方米。张某作为第一批拆迁的户，分得楼房3套，共计300平方米。某居委会至今已向谭某发放94㎡和125㎡的楼房各一套。过渡费自2010年6月29日按每月1500元标准向谭某发放。房屋补偿款80264元和宅基地补偿款394155元均在谭某处。2011年4月8日，张某去世。于某、谭某经过多次协商、沟通、均未果。

于某诉至法院，请求：1、谭某向于某返还某居委会和开发商处领取的房屋拆迁补偿款、过渡费、宅基地补偿等共计213762元；2、将安置补偿中的建筑面积为100平方米的房屋归于某所有。

法院判决

一审：

1、谭某给付于某房屋补偿款80264元；

2、谭某返还从开发商领取的过渡费给于某；

3、开发商安置补偿给谭某的三套房屋中，建筑面积为100平方米的房屋，归于某所有。

二审：

驳回上诉，维持原判。

再审（抗诉后提审）：

1、撤销一审、二审判决；

2、谭某返还于某房屋补偿款210281.8元；

3、驳回于某的其他诉讼请求。

案件评析

一、法院如何认定，三份协议的效力及《整体拆迁补偿安置改造方案》？ 

关于1987年三份协议的效力的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”位于涉案房屋所在的宅基地，1986年于某在此建造房屋，1987年8月16日于某与张某、谭某签订三份包含有继承和买卖内容的协议。《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日通过，1987年1月1日施行。该法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”。1988年11月30日，石家庄市郊区人民政府确认涉案宅基地使用权人为张某，并颁发字第x号宅基地证。虽然1987年的三份协议是当事人真实的意思表示，但转让宅基地的行为并未经县级人民政府批准，应当认定无效。

关于于某是否符合《整体拆迁补偿安置改造方案》第五章第七条规定情形的问题。《整体拆迁补偿安置改造方案》（以下简称《改造方案》）第五章第七条规定：“凡是在本村买宅基地的外来户(O.2亩以上)拆迁到该户时，将无偿提供11O㎡楼房一套，(因村企业发展等原因，提供给外来人员宅基地使用的户，也按照本条款执行)。”如何理解本条规定的“外来户”，应结合整部《改造方案》综合分析，不能局限于对某一条的字面理解。《改造方案》第二章宅基地确权部分的第一条规定：“依据原石家庄市郊区土地局88年清理宅基地时确权的宅基地为依据（不包括违规多证户）。”而本《改造方案》的第五章为拆迁补偿安置标准，此补偿安置标准必然要以第二章的宅基地确权为前提和基础。于某虽然对涉案院落房屋占有使用，但该宅基地的使用权人为张某。

因此于某并非《改造方案》第五章第七条规定的“外来户”，其购买涉案宅基地使用权的行为不符合《改造方案》第五章第七条规定情形的问题。

二、法院如何认定，于某对涉案房屋及宅基地有何权利的问题？ 

涉案宅基地登记在张某名下，因此2010年11月25日，谭某受张某委托，与某居委会、开发商签订的《城中村改造补偿安置协议》是协议各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该协议合法有效。于某并未取得涉案宅基的使用权，也并非《改造方案》中规定的“外来户”，故其主张只能限于《城中村改造补偿安置协议》中约定谭某所享有的基于涉案房屋及宅基地的部分权利。

本案中，使用权人为张某的字第0993号宅基地证记载，位于x胡同的宅基地面积为261.1㎡，位于涉案宅基地面积为135.0㎡，共计396.1㎡，有使用权面积（确权）189㎡，不确权面积207.1㎡。因x胡同宅基地面积为261.1㎡，大于189㎡，而涉案宅基地面积仅为135㎡，且张某本人居住于x胡同，故确权的189㎡应认定是对x胡同宅基地的部分确权。因此《城中村改造补偿安置协议》中谭某分得的楼房三套都是基于x胡同的宅基地，与涉案宅基地无关。开发商向谭某发放的114652.55元过渡费是面向字第0993号宅基地证的土地使用权人发放，与于某无关。

基于涉案房产及宅基地的补偿有：

1、拆迁奖励房屋面积，10.22㎡（30㎡×135㎡÷396.1㎡）。

2、拆迁奖金（80000元+50000元）×135㎡÷396.1㎡=44307元。

3、房屋补偿，173.17㎡×260元/㎡=45024.2元。

4、宅基地补偿：135㎡×1500元/㎡=202500元。除拆迁奖励房屋面积一项外，其他各项共计291831.2元。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”1987年转让涉案房屋及宅基地时，出让人张某与谭某就应该知道其所转让的房屋及宅基地属禁止流转范围，转让多年后又以违法转让房屋为由主张合同无效，因此谭某应对三份协议无效承担主要责任；于某建造房屋，并居住多年，也正是由于于某在该宅基地上建房并居住，1988年11月30日，石家庄市郊区人民政府颁发的字第0993号宅基地证中对该宅基地的面积进行了确认，因此于某的相关权益也应得到保护，购房款2万元应当返还。

基于以上认定，依据公平原则，结合本案实际情况，对于于某除拆迁奖励房屋面积以外的损失，法院认为以210281.8元[291831.2元+20000元）×70%+20000元]为宜。值得一提的是，对于拆迁奖励房屋面积10.22㎡一项，因需要进行评估定价，不宜一并处理，于某可以另行起诉。

涉案法条

《中华人民共和国民法通则》

第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

《中华人民共和国土地管理法》

第四十一条规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。

《中华人民共和国合同法》

第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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